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海天 房產評論師

  • 房產評論師
    海天 點評 福晟南山府 2020-02-13 17:22
    近日,萬科拿下洞林湖片區的三塊地。這也意味著洞林湖片區又來一個新的項目。
    滎政儲(2019)76-1號,位于馬米路與五龍路交叉口西南側,出讓面積39813.04平方米,土地用途為城鎮住宅用地,容積率 1.0≤R≤1.8,建筑密度不大于28%,綠地率不小于30% ,出讓年限70年,被鄭州新田萬科房地產開發有限公司以起始價8095萬元摘得,折合樓面價1130元/㎡。其他兩塊地的條件與這塊地相差不大。
    滎政儲(2019)77-1號,位于馬米路與五龍路交叉口西南側,出讓面積19580.24平方米,約30畝地。滎政儲(2019)78-1號,位于峪興街與規劃道路交叉口東北側,出讓面積24605.46平方米,約36畝。
    這三塊地的樓面價是真的低,而且規劃的容積率也比較低,也算是低密度住宅了。這之前洞林湖片區已經有福晟南山府、東原閱境、鄭州碧桂園這樣的產品了。
    目前周邊也已經有不少人居住,而且周邊還規劃有地鐵6號線洞林湖站,鄭州地鐵6號線工程起于滎陽市賈峪鎮站,終于小營站,從西往東主要沿洞林路、奧萊大道、明暉路、常州路、文博大道、凱旋路、芳草路、淮河路、南關南街、二里崗南街、未來路敷設。如果地鐵修好,對于周邊的發展會有很大好處。
    現在周邊的房價也比較低,畢竟這里位于滎陽,比較適合養老,至于上班族,每天的通勤都是個很大的問題。
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  • 房產評論師
    海天 點評 恒大未來之光 2020-02-07 11:08
    恒大去年與鄭州市簽約了新能源汽車的項目。如今這個樓盤已經在賣了,而恒大的工廠還沒什么消息。
    1.恒大跨界去造車,會有不小的難度。不像特斯拉上海工廠那么快。2019年1月7日,特斯拉上海“超級工廠”奠基;8月19日,獲首張驗收許可證;9月19日,驗收通過;10月23日,獲汽車生產資質,開始生產Model 3;12月30日,中國制造Model 3下線,并交付15臺給員工用戶,同時,Model Y投產;2020年1月7日,中國制造Model 3交付給10位中國用戶。從奠基到下線,實際用時357天,到交付客戶,剛好一年。恒大也下了很大決心要造車,也花了很多錢去并購一些有相關技術的公司。
    2.恒大簽約了多個制造基地,鄭州只是其中一個。有新聞報道,恒大在19年6月11日與廣州市人民zf簽訂戰略合作協議之后,19年6月15日,恒大集團又與沈陽市人民zf就打造新能源汽車基地進行簽約。根據協議,恒大集團將投資1200億元在沈陽建設新能源汽車三大基地項目,其中恒大新能源汽車的整車研發生產基地將落戶沈陽渾南區,輪轂電機研發生產基地及動力電池超級工廠則將落戶鐵西區。這樣的協議內容也出現在了與廣州市人民zf簽訂的戰略協議里,不過在廣州南沙區落地的恒大新能源汽車三大基地建設項目投資金額為1600億元。
    航空港現在不卻房子,缺的是實實在在的制造業項目,希望恒大也能帶動一些就業,帶動航空港的發展。
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  • 房產評論師
    海天 點評 御品·蔚來云城 2020-02-06 22:05
    這次武漢肺炎疫情讓好多地方延遲開工,也讓人們感受到中國在全球供應鏈中的影響。比如外國人擔心富士康如果無法保證按時復產,蘋果手機可能會缺貨,在當前的形勢下,那么多人既要工作又要防疫確實是一個挑戰。當然富士康也宣布了準備按時復工。畢竟華為已經恢復包括消費產品和運營商設備在內的產品生產。
    雖然國家號召部分省市延長假期以遏制新型冠狀病毒疫情擴散,但仍然允許一些關鍵產業繼續運行,比如武漢,雖然處在疫情最嚴重的地區,但一些重點企業并沒有停產。長江存儲肩負國家存儲器芯片生產重任,負責3D NAND閃存設計制造一體化,是中國第一家存儲器晶圓廠,公司已規劃2020年將提供嵌入式存儲、固態硬盤等完整解決方案產品,公司當前以及今后一段時間,首要任務是推進產能爬坡,如期達成月產能10萬片,并盡快啟動二期建設。早前長江存儲早前在回應疫情影響情況時表示也表示公司按照國家統一規定,目前一切正常運行。
    在顯示面板領域,龍頭企業京東方在武漢有一條10.5代LCD產能,深天馬有一條4.5代LCD產線和一條6代OLED產線。這些企業也沒有停工。除了半導體產業以外,能源、化工、鋼鐵等基礎產業都存在類似“不能停產”的情況。
    隨著肺炎疫情引發的供應中斷波及全球制造業供應鏈,外國的汽車制造廠也會受到影響。因此制造業會復工比較早些,房地產開工則是比較晚的。
      
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  • 房產評論師
    海天 點評 正弘高新數碼港 2020-01-12 10:52
    又一個城市發不了支持“商改租“的政策,主要還是寫字樓庫存較高導致的。深圳《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》對于改建條件,《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。該類用房需同時滿足已辦理不動產首次登記且不動產權證所載用途為辦公、商業;不存在查封登記等限制轉移登記的情形;改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。
    《通知》要求改建后只能用作租賃住房,且5年內不能改變租賃住房用途。該類租賃住房不提供學位,考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主,且在不改變土地性質的情況下,主要是將商業辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。
    這是深圳的一個想法,當然其他城市已經有這樣的政策了。原因也大多一樣。一方面商業寫字樓、辦公用房庫存逐年增加,租金下降,一方面可以出租的房子少,租金也高。這就有了“商改租”的政策。政策明確了這類“商改租”的房子不能單獨出售,鼓勵專業租賃機構運營,也就是長租公寓之類的模式。不過現在長租公寓也不如以前火了,經歷了幾家長租公寓暴雷的消息,現在很多有長租公寓業務的開發商都已經放慢了步伐。
    很大的問題就是改造的成本需要好多年才能收回來。鄭州的萬科泊寓也不過是開了兩家,一個在鄭州大學附近,一個在燕莊附近。這遠遠比不上萬科在鄭州的房屋銷售、物業管理、商業廣場項目的規模和利潤。
    就像正弘青云筑規劃的是180米寫字樓,關鍵是鄭州的寫字樓也是庫存很高,租金很低,這也是很多商業、辦公類變成公寓在賣的原因。
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  • 房產評論師
    海天 點評 瀚海海尚 2020-01-04 15:50
    瀚海海尚剛開業不久,裝修留下的味道還很大,不過最引人注意的是其炫酷的外形。從瀚海晴宇大獲成功后,瀚海是把它的炫酷的外觀造型繼續沿用。
    然后就是瀚海海尚的位置比較好,海尚MALL位于金水區東風路主城區核心區域,占據核心地段,與金水區zf、省中醫院、綠蔭公園僅一步之遙。該項目總占地50505平方米,總建筑面積28萬平方米,商業總體量12萬平方米,地上5層,地下2層,環抱式商業,街區在前,集中商業在后。匯集了包括零售、餐飲、兒童、體驗等多個業態,項目定位為公園式家庭休閑娛樂體驗中心。
    至于引進的品牌,和多數的商場一樣,其中的品牌有阿迪達斯、耐克、杰克瓊斯、優衣庫(還沒開業)、屈臣氏、永輝超市、巴奴火鍋等等。珠寶首飾、健身房、影院也是都有的門店。
    現在人們都說服裝行業不好做,主要是人工成本上升,但是阿迪、耐克、優衣庫在鄭州的很多商場都有。從它們的財報上也能看出來。
    耐克大中華區2018財年營收達51.34億美元,在匯率不變的基礎上,同比增長18%,息稅前利潤達到18.07億美元,同比增長20%,連續十六個季度實現兩位數增長。這是耐克大中華區第一次突破50億美元營收。
    阿迪達斯2019年前三季度大中華區銷售額達9億歐元,同比增長25%,除去匯率因素,同比增長28%,增幅位列阿迪達斯六大市場首位。
    最后就是永輝超市真的是做成功了,在鄭州新開的商業中,永輝超市最多。幾乎是新商場的標配了。
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    瀚海海尚
  • 房產評論師
    海天 點評 招商公園1872 2020-01-03 20:07
    2019年12月31日,中國金茂控股集團有限公司與河南頤城控股有限公司簽署合作開發協議,共同開發鄭州二七區馬寨新城城市運營項目,中國金茂城市運營項目累計達20個。
    實際上中國金茂和中建七局一樣有城市運營的經驗。中國金茂也是有一級土地整理的經驗,比較成功的就是長沙的梅溪湖國際新城,和中建七局在濱河國際新城、雙湖科技城的模式大體一樣。金茂在梅溪湖的投入是很多的,除了自己的住宅,還有金茂覽秀城這樣的高端商業綜合體賺足人氣。湘江集團大廈刷新了大河西城市天際線之后,在梅溪湖西岸,一座投資35億、規劃高度330米的金茂大廈正式開建;2011年開始,中國金茂與長沙大河西先導區(現湖南湘江新區)管委會等相關方共同對梅溪湖片區進行綜合開發,昔日的郊野搖身一變,成為長沙的一張亮麗名片。梅溪湖國際新城的房子普遍已經一萬五六了,在長沙來說已經是房價很高的區域。
    其實片區開發和央企合作也是有很多好處的。像中國金茂這樣的央企有資金實力,有城市運營經驗,比給小開發商要很多。整體開發、整體規劃、大手筆投入,這樣的運營可以改變馬寨的面貌。況且馬寨的位置也很好,距離常西湖新區也很近。總之,這對馬寨是利好,鄭州除了濱河國際新城和雙湖科技城以外,也應該有金茂的馬寨新城。
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  • 房產評論師
    海天 點評 保利文化廣場 2019-12-31 18:31
    保利文化廣場的后期地塊也有了眉目,根據土地出讓前置條件,地塊將建設一棟150米的5A甲級寫字樓,自持商務建筑面積不低于15000平方米,且用于拍賣、巡展等相關文化產業,持有運營年限不低于十年。
    鄭政高出〔2019〕34號(網)地塊位于科學大道北、雪松路東,土地用途為商務金融兼容城鎮住宅用地(地下交通服務場站用地),土地面積43753.34平方米(折合為65.63畝),出讓年限商務金融40、城鎮住宅70(地下50),容積率小于4.5,建筑限高180米。起始價54002萬元,熔斷價81202萬元,起始地價823萬元/畝,起始樓面價2743元/㎡。
    隔壁正弘的180米寫字樓,保利文化廣場是150米寫字樓。可以說科學大道是高新區的核心主干道,也是一條景觀大道。從西三環沿著科學大道,分別是高新萬達、信息工程大學、正弘匯商業和寫字樓、保利文化廣場商業和寫字樓、升龍又一城商業、鄭州大學、萬科廣場等等。未來這里也是高新區夜經濟的主場。今年的各項文件中,中央也很重視夜經濟,夜經濟是指從當日18時至次日凌晨2時所發生的服務業類經濟活動,
    無論是夜宴、夜飲,還是夜唱、夜購,夜間消費大多是服務性消費,幾乎涵蓋了商業、交通運輸業、餐飲業、旅游業、娛樂業等所有第三產業。就像現在抖音很火的有不倒翁小姐姐的大唐不夜城,就是豐富人們夜間生活的好地方。當然鄭州的夜生活主要是商場、餐飲了。
    一年一度的女子馬拉松也是沿著科學大道跑的,而且現在科學大道是淺埋隧道的規劃,比之前的高架橋規劃要很多。
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    保利文化廣場
  • 房產評論師
    海天 點評 朗悅公園道1號 2019-12-29 12:33
    6000多元的房子就是高新公園里這個項目宣傳的,在周邊公園茂的公園茂10000左右的時候,這確實是很低的價格。不過也有很多不一樣的地方。
    1.位置信息。這個項目在公園茂附近,和漢威科技挨著。周邊是中心廣場,公園茂商場。位置是相當的好。確實是讓人容易沖動。
    2.信息模糊。宣傳頁上也沒有開發商信息,也沒有說明這個項目賣的房子的性質,是辦公用房還是其他的住房。然后也沒有預售證這些信息,6000多一平屬于內購價。以后會不會有風險很難說。宣傳彩頁上也沒有說是居住用房,只是有點像平時開發商宣傳的公寓,當然日后有糾紛,開發商也可以有理了,因為宣傳彩頁上也確實沒有相關信息 ,更沒有相關承諾。
    其實這就比較坑了,就類似于“三無”產品,三無食品是指無生產日期、無質量合格證以及無生產廠名稱。
    當然這房子價格確實是便宜,然后就是公寓本身就比較模糊。就連萬科也被報道過。中央電視臺財經頻道《經濟半小時》和《經濟信息聯播》欄目,相繼報道萬科公司在佛山市銷售的金域中央樓盤將辦公用房包裝成公寓樓盤,出售給購房者,涉嫌“虛假宣傳違規銷售”問題,引發社會廣泛關注。
    這個高新公園里的項目確實有很多信息不清楚的地方,風險也是很大的。遇到這種還是要小心些。畢竟這么低的價格,而且位于高新區的核心位置,確實是讓人容易沖動。
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    朗悅公園道1號
  • 房產評論師
    海天 點評 經開萬錦城 2019-12-25 21:24
    經開萬錦城的商業這兩天開業了,全名叫萬錦·盛華里,位于航海東路與經開第四大街交叉口東北角,鄭州站與鄭州東站三角地帶,為河南優悠萬聯和萬錦置業聯合開發,因此,萬錦盛華里和在國基路的YOYOpark是同一系統。YOYOpark是11月剛開業。
    經開首進品牌:星巴克、必勝客、麥當勞、奧斯卡影城、瓦庫、巴奴毛肚火鍋、蓉亭食貝、韓風源自助餐廳、呷哺呷哺、吉野家、
    品牌升級:奧斯卡影院、世嘉健身
    此外,還有不少品牌在適應的過程中尋找錯位定位。例如主力店之一的綠標永輝Bravo超市,為永輝的精品超市系列。永輝超市也是最近兩年開業很多的超市,也是很有特色的。
    1.永輝超市bravo不是那種大而全,而是小而精的路線。對比一下家樂福、丹尼斯就可以知道,沒有那種大賣場的齊全,比如箱包、服飾、圖書是很少的,水果、蔬菜、點心、肉類等生鮮品類是很齊全的。畢竟永輝超市就是以生鮮起家的。而且生鮮類的受電商影響很小。比如買肉、水果、蔬菜、點心這些去電商上買也不是很有優勢。
    2.永輝超市促銷活動很多。基本上一月一次,什么幾周年促銷、年終內購會、新店開業全城同慶等等,種類很多,至于價格低至幾折,也是跟雙十一差不多,價格確實是低了,至于是不是比平時低很多,也很難說。
    經開萬錦城的商業對于經開區來說也是和公園茂在高新區的意義一樣。從店面來看也很相似,經開區的居民也總算是有了一個可以逛的地方。
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  • 房產評論師
    海天 點評 建業凱旋廣場 2019-12-21 17:20
    12月18日,鄭州建業凱旋廣場正式開業,建業老胡親自站臺。這座商業+藝術的城市商業綜合體,讓人看到了鄭州商業更多新的可能性,鄭州花園路商圈又添一巨頭。這也算是建業顯眼的一次活動,建業電影小鎮開業的時候也是吸引不少人前去游玩。
    一些項目的介紹中也可以看出建業凱旋廣場的特色。整個項目的首進品牌,達到了60%,這其中包括7000m2的主力書店言幾又、亞洲第八家的失重餐廳、充分體現社交屬性的藍蛙、杭州知名餐飲連鎖品牌的外婆家,國際潮奢品牌DANTE等,而星巴克臻選店、絲芙蘭旗艦店、海底撈新概念店等也志在同類品牌中體現了差異與提升。
    花園路商圈PK二七廣場商圈
    二七廣場包括丹尼斯大衛城、華潤萬象城、德化街,還有在建的新田太康路店。花園路商圈包括新田360店、正弘城、建業凱旋廣場、丹尼斯花園路店。二七廣場在地鐵一號線上,一號線連接東西大學城、鄭東新區、高新區,人流量大。花園路商圈在地鐵二號線上,周邊有人口密集的金水區,也有一些相關的省級行政單位或者家屬院,消費能力很強,時尚潮流。
    二七廣場的大衛城、萬象城更加高端奢華,花園路商圈更加時尚潮流。不過總體來講這兩個地方已經是鄭州很強的兩個商圈。比起單一的萬達廣場更有優勢。正弘城和建業凱旋廣場兩個商業距離很近,也可以吸引更多人,畢竟逛兩個商場可以花費更多時間,也更有樂趣。
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