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厚德載物 房產評論師

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  • 房產評論師
    厚德載物 點評 華發儲備地塊 2020-02-13 17:44
    華發地塊位于經南十三路以南、經南十四路以北、經開第十七大街以東,115.75畝,容積率2.5,建筑高度100米,折合樓面價7651元/平米,這是華發進駐中原的首個地塊,華發集團成立于1992年,始創于1980年,與珠海經濟特區同齡,是珠海兩家龍頭國企之一,也是珠海最大的綜合型企業集團和全國知名的領先企業,業務布局全國各地以及舊金山、特拉維夫等地,企業實力相當雄厚。
    項目位于濱河國際新城核心區的南部位置,周邊有綠城明月濱河、金輝濱河云著、青風公園等,周邊有在建的地鐵3號線以及規劃的地鐵11號線,交通方便,地塊方正,預計2020年下半年入市,剛需偏改善加上高低配的概率會大一點。
    濱河因其獨特的地理位置以及獨特的規劃,一度有著第二個北龍湖的稱號,目前在售樓盤較多,體量較大,而且多以改善為主,各項目之間的競爭還是很激烈的,但目前已交房項目較少,大多數的生活配套還是比較匱乏的,但整體區域比較純粹,未來還是值得期待的,不過剛需謹慎考慮。
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    華發儲備地塊
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 山頂棗莊儲備項目 2020-02-11 21:29
    2020年蓄勢待發的未來金水天奕,屬棗莊城中村改造項目,已圈地多年,但未有任何進展,不知在變幻莫測的2020年,作為原未來地產移主之后的第一個項目能否成功入市。
    最大優點勝在位置完美,三環內東風路一帶已數年無新盤,尤其是住宅資源已嚴重匱乏,周邊東風路、中州大道、經三路加上已富有歷史使命的地鐵8號線,交通是條條大路通羅馬,商業資源方面:經三路東風路一帶完全可以滿足日常需要,再遠點為易初蓮花以及農業路東明路附近規劃的大量商業綜合體,學校方面:中州大道豐產路的豐產路小學還有內部規劃的棗莊小學,棗莊小學預計2020年招生,還有最重要的一點,臨近東風渠,東風渠“北三環_中州大道”段對于市區內的水資源來說景觀和水域都是數一數二的。
    最大的劣勢還是城中村改造項目的通病,容積率高,開發商品牌一般,入市時間遙遙無期,未來仍是前途未仆。
    總之三環內不可多得的新盤,開發商跟申泰中原印象差不多,作為進入鄭州市場唯一的新盤,能否一炮打響就看后期的品質和操盤能力了,但有一點可以確定,位置太重要了,只要價格合適,還是不愁賣的。
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    山頂棗莊儲備項目
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 龍湖·景粼玖序 2020-02-08 16:35
    高新區網紅盤非龍湖景粼玖序莫屬。

    “景粼系”產品為龍湖第四代洋房產品,地處高新老城區,總占地105畝,容積率2.99,整個地塊分東西兩部分,西側規劃1棟小高層、3棟高層和12棟洋房,東側為兩棟冠寓產品和一棟幼兒園,主打改善型住宅,目前處于前期咨詢階段。首期開售為3#、4#、9#洋房產品,戶型面積為130-160平,一梯一戶,其中3#和4#標準面積為132平,9#標準面積為143平,高層面積為89平、112平、125平。

    鑒于目前高新區整個區域的發展狀況,高新區分為高新老城和高新新城兩個板塊,高新新城即為現在的雙湖科技城,因其全新的規劃及各大開發商的進駐,這里未來將成為高新區地緣改善客戶的首選地,但每一個新區的發展都是需要漫長的時間周期的,這也是高新新城的弊端,眾觀高新老城,雖然各種配套資源都聚集于此,到目前所售樓盤均以高層為主,洋房的存儲量幾乎為零,所以龍湖攜氣高端景粼系洋房產品入駐高新區,自然備受關注。

    亮點:高新老城的位置和教育。
    科學大道規劃的地鐵8號線和已經通車的1號線,而教育本身就是高新區的王牌,目前已經形成了集幼兒園、小學、初中、高中和大學為核心的一站式教育體系。
    龍湖物業:武漢疫情爆發,一場沒有硝煙的戰爭打響,各個小區的物業也是各顯神通,成為維護我們老百姓身心健康的最后一道防線,高品質的物業服務再次不言而喻,也再次印證了“買房一陣子,物業一輩子”的道理,而龍湖物業更是首屈一指,連續10年服務滿意度調查在90%以上。
    劣勢:確實是處于高新主城區的核心區域,凈地開發,不牽扯安置房,但實地考察后會發現,周邊現狀環境不是特別理想,甚至有種大打折扣的感覺,東北側為安置房,東側為大面積的產業園,周邊生態環境基本無,品質樓盤全靠龍湖來支撐。
    房子沒有好處之分,適合自己的才是最好的,在2020年大環境籠罩下,上車主要還是看價格了。
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    龍湖·景粼玖序龍湖·景粼玖序
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 恒大刁溝棚戶區改造儲備項目 2020-02-08 14:21
    1月15日土拍,鄭政出(2019)92號,位于雪松路東、高鐵北路南,被恒大子公司摘得,該地塊為常西湖新區刁溝改造項目用地,占地94.72畝,容積率2.0,這是繼恒大2019年初摘得安置房地塊后首次競得商品房用地,也標志著恒大刁溝項目正式啟動。
    刁溝整個項目可供開發的面積約526畝,整體容積率在2.0-3.5,大致位置在隴海路西側,臨近西四環,首拍地塊臨近常莊水庫,北側為住宅項目及緊鄰常莊水庫的商業配套,周邊被大面積的綠地環繞,生態環境比較好,加上容積率只有2.0,算是整個刁溝項目位置較好的地塊,主打改善住宅。
    臨近淮河路、雪松路以及周邊的西四環和隴海高架,周邊在建的有地鐵14號線蓮湖站,未來交通出行方便,不會出現像別的新區無公共出行的尷尬局面,周邊在售的住宅項目有世茂振興璀璨熙湖和融信望湖宸院,后期居住氛圍還是有的。
    常西湖新區的熱度隨著運動會的召開達到了頂點,相比其他新區來說目前各種配套都是落地最早、最快、最徹底的一個新區,這里現在也是西區改善人民和剛需一族熱衷的購房區域,受疫情影響,最快的開盤節點估計也要到下半年了,恒大的品質和價格各有利弊,可以持續關注。
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    恒大刁溝棚戶區改造儲備項目恒大刁溝棚戶區改造儲備項目
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 富力建業尚悅居 2020-01-13 14:38
    808公頃首塊商品房地塊位于京水路東、濱河路北,容積率1.5,占地面積180畝,建筑高度25/35米,緊鄰賈魯河,規劃8-11層改善性洋房和小高層,戶型面積為99-110平三房、130-140平四房、140平三房,新中式風格,跟尚悅居類似,同樣是臨河而居,北靠索須河,南靠賈魯河,東臨中州大道,西側為規劃大面積綠地,周邊規劃有迎賓大道、祥云大道等,其中迎賓大道連接楊金片區直通北龍湖,預計2020年8月份建成通車,區域規劃有地鐵13號線和6號線,看未來交通還是比較方便的。低密度加上跟市區的距離以及生態環境將成為后期宣傳的幾大賣點。
    規劃總是很美好的但?現實確是很殘酷的,整個花園口目前處于開荒階段,路網還需完善,各種配套設施都比較滯后,賈魯河南側為馬頭崗機場,雖沒有楊金片區那樣直接受影響,但這個區域的噪音影響是不可避免的,連霍高速—北四環的中州大道兩側完全是兩個不同的景象,所以雖非遠郊,但發展起來還是需要很長的周期的。
    富力開發的五龍新城及尚悅居均已被拉下神壇,維權是一波又一波,開發商的態度也讓人看清了一切,希望808公頃的低密大盤不再是一場“吹噓”。
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    富力建業尚悅居
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 天倫綠城桂語蘭庭 2020-01-10 14:42
    重組后的綠城又一代建項目即將入市—天倫綠城桂語蘭庭。
    天倫負責出地,杭州綠城原班人馬打造,占地45畝,容積率1.7,規劃7棟11層小高層和2棟18層小高層,板式樓設計,戶型全為南北通透,面積120平起步,130平為主力戶型,為綠城2.5代高層產品,大面積雙層的LOW-e玻璃,設計感超強,外立面為干掛石材,定位純改善,首開3號樓,目前正在認籌階段,精裝交付,預計均價23000左右。
    與天倫風華苑同屬于科教園區的任莊改造項目,少了機場、編組站、污水處理廠幾大不利因素,加上容積率低,城中村改造項目少等特點,整體具備改善基因,鴻園率先進入開荒,目前已有瀚海爾灣、泰禾東府大院、天倫等項目。
    目前周邊路網暫未修通,未來規劃有鴻寶路、楊金路、明理路、東四環等,后期博學路、鴻苑路、明理路將與龍子湖打通實現無縫對接,地鐵規劃有20號線和1號線北延。
    商業配套暫無,后期規劃有2萬方集中商業,將引入丹尼斯。
    規劃的學校目前已在建,預計明年秋季將投入使用,小學已確定為優勝路小學,中學待定。
    稍微有點規模的醫療配套暫無。
    生態環境主要依托西側的賈魯河濕地公園,目前治理已初見成效,后期將成為人們休閑度假的好去處。
    未來可期,但現狀絲毫看不出任何改善的基因,整個區域還處于待開發或正開發的區域,各種配套都是比較欠缺的,所以剛需遠離,改善可以關注。
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    天倫綠城桂語蘭庭
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 碧桂園天麓 2020-01-02 16:14
    同一個碧桂園,同一款營銷中心,碧桂園天麓營銷體驗中心及樣板間于12月21日正式對外開放,位于國基路與楊君路交叉口向北50米路東,國基路花園路-中州大道段已數年無新盤,說實話這個具有碧桂園特色的營銷中心居然有種煥然一新的感覺。
    項目總占地282畝,以花園路為中心,分為東西地塊,花園路西為主戰場,西側現在商品房地塊未摘地,主要進行的是安置房的建設,后期規劃住宅77萬方,商業約23萬方,將建成集購物、休閑、居住于一體的城市綜合體,與周邊的瀚海思念城、美景美境形成國基路新的商圈。
    地塊狹長、高壓線、容積率高,周邊皆為房齡較長的商品房,后期居住舒適度一般,但以上這些不利因素皆被項目得天獨厚優越的地理位置所覆蓋,真正的與北龍湖一路之隔,門口在建的地鐵4號線預計2020年年底前通車,已通車運營的2號線,雙地鐵,真正的地鐵盤。
    花園路西側的農科路小學 國基路校區明年秋季即將投入使用,該學校雖曾為柳林鎮級別學校,但現在為農科路小學直屬管理,對于周邊學校比較匱乏的區域,也算是一大福利。
    目前在售的為花園路東側住宅及公寓項目,精裝交付,新風系統、地暖、指紋密碼鎖、鋼木裝甲門,廚衛皆為國內外一線品牌,花園路西側地塊預計2020年將會陸續面市。
    任何房子都是有它固定弊端的,就像天麓位置好,但容積率高,配套雖有,但也都是一般的配套,開發商雖為大品牌,但近幾年因為維權事件多,好像也不是那么值得期待,所以按需選擇,沒有100分的房子,直觀上一套房子可以達70分就差不多了,遵循可租、可住、可售的原則,在預算充足的前提下,還是可以上車的。
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    碧桂園天麓碧桂園天麓碧桂園天麓
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 名門西崗 2020-01-02 15:49
    鄭政出〔2020〕1號(網)地塊位于北崗路南、支八路西,住宅用地,約43.32畝,容積率4.0。起始價42717萬元,熔斷價64117萬元,起始地價986萬元/畝,起始樓面價3698元/㎡。
    鄭政出〔2020〕2號(網)地塊位于西崗路南、湖西路西,住宅用地,約25.04畝,容積率大于4.2。起始價25122萬元,熔斷價37722萬元,起始地價1003萬元/畝,起始樓面價3583元/㎡。
    鄭政出〔2020〕3號(網)地塊位于湖西路西、北崗路南,住宅用地,約66.64畝,容積率4.2。起始價66717萬元,熔斷價100117萬元,起始地價1001萬元/畝,起始樓面價3576元/㎡。
    以上三個地塊均為常西湖新區西崗城中村改造用地,2020年即將掛牌出讓。
    常西湖新區是中原區向西自然延伸區域,因為民族運動會,各種配套都是彎道超車,地鐵更是加塞搶先施工,目前已經開通的有地鐵1號線和14號線,規劃的有已批復的地鐵6號線及10號線(2020年底前投入運營),一個片區規劃4條地鐵線路,這是任何一個新區都無法媲美的,與中原區僅一條西三環之隔,基本上算是無縫對接,所以雖然起步較晚,交通配套方面的優勢還是很大的。這里現在已經是西區生態宜居項目最為集中的區域,恒大、永威、融僑、金科、裕華、世茂、碧桂園、華瑞等都布局有項目。
    而西崗項目也是正占據常西湖的核心區域,位于西三環和建設路的西北角,占地較大,臨近西流湖公園和地鐵1號線,生態環境和交通位置都十分優越。
    擱淺多年的西崗項目,究竟花落誰家,即將揭曉答案。
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    名門西崗
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 瀚宇天悅城 2019-12-28 17:04
    瀚宇天悅城首開地塊位于三全路園田北路東南角,占地約100畝,規劃8棟高層,2棟商務公寓及部分商業街,規劃面積為80-143平,目前加推16號樓住宅,均價17000左右。
    賣點依然是地鐵+學區教育。
    12月6日,地鐵4號線首列車正式下線,該線路北起惠濟區江山路以西,沿三全路、文化路、國基路、龍湖中環路、龍湖、龍源十三街、如意東路、如意湖、中州大道、騰飛路、金岱路走行,而且與以往車輛不同的是4號線列車車內配置了空氣凈化裝置,可以有效去除車廂內的細菌及有機揮發物等有害物質,計劃2020年年底前投入運營,實現老城區與北龍湖商務區的無縫對接,其中瀚宇天悅城就是受益的一員,家門口的地鐵真正實現地鐵入戶。
    同時文化路上規劃已經獲批的地鐵7號線。
    教育問題對于家中有適齡兒童的,早已被列入了頭等大事,項目自身配建幼兒園,重點打造的九年一貫制公立學校—龍門第二實驗學校,學校將沿用之前瀚宇天悅項目斥資打造的龍門實驗學校的教學經驗,另外周邊還有豐慶路小學、鄭州七中,樹人中學等。
    雖不算標準的主城區,但也算是配套設施較為完善的金水主城區了,隔河相望的金水市民活動中心,預計明年也將對外開放,包括文化館、體育館、檔案館、圖書館、科技館等。
    縱觀2019年的鄭州樓市,要說熱度真的是非金水北區莫屬,因其獨特的地理位置及配套資源,這里是除了東區以外,鄭州改善人群最多的區域,跟周邊翠園、華瑞紫金嘉苑、美盛等同屬一個系列,幾乎都能做到學區+地鐵+交通+配套的多重利好,但也都有一個共同的特點,容積率普遍偏高,總之各有利弊,遵循可住、可租、可售的原理,剛需、剛改、改善可以按需選擇。
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    瀚宇天悅城
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    厚德載物 點評 天倫·風華苑 2019-12-25 17:13
    鄭州的發展軌跡,始終離不開“城市向東,生活向北”的發展趨勢。位于城市東北角的鴻園片區,因其低密度的優良改善基因,自然備受關注。
    天倫在楊金片區大手筆拿下的任莊城改項目即為其中一員,總占地面積約930畝,包括綠城桂語蘭庭項目,風華苑最早是天倫和金地合作開發的項目,后金地退出,目前由天倫獨立開發,占地面積約73畝,容積率1.99,規劃5棟高層和9棟洋房,高層 面積為95-125平的三房,2梯四戶,洋房為125-140平的三房和四房,1梯兩戶,毛坯交付,整體定位為剛改和改善,首批房源推出的為14號樓和8號樓,預計2010年上半年正式開售。
    地處鴻園片區,同屬金水科教園區,但相比楊金板塊,該區域整體更具改善基因,容積率基本都在2.0以下,定位也更純粹。
    西鄰賈魯河,東臨索須河,再往北即為黃河,周邊生態資源比較豐富。
    南側的鴻寶路拓寬修建已經列入市政道路計劃中,片區未來博學路、鴻苑路、明理路將打通,和龍子湖區域無縫對接,地鐵1號線北延線在鴻寶路和明理路及楊金路和明理路均設有站點,20號線在片區沿楊金路鋪設設有三個站點,楊金路和明理路為換乘點。
    這也是天倫致力打造的學府大城,內部規劃一所九年一貫制學校地塊,以名校為主。
    西北角商務地塊為規劃的2萬方集中商業,丹尼斯已簽約。
    作為北龍湖置業的外溢區域,優勢主要是未來,缺點主要是現狀,周邊鄉間小路居多,內部路網暫未修通,大車頻繁出沒,居住環境不是太好,生活配套嚴重匱乏,這種現狀可能還需要持續幾年,區域成熟周期至少5年以上,而且區域定位改善,所以目前的價格不算低,所以剛需遠離。
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    天倫·風華苑
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