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  樓市分析

據說,北京要調整非普住宅標準了?

發表時間:2019-11-18  作者:錢掌柜  來源:米宅北京

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最近深圳調整豪宅線的事情引起了極大的轟動:

2019年11月11日開始,對于建筑面積144平米以下,小區容積率高于1.0的住宅,滿兩年免征增值稅。


深圳稅務局上午剛剛官宣,下午業主們就集體漲價。再疊加上前段時間的利好,相關人士普遍認為:深圳很有可能要開啟一輪普漲。
其實,要論起對“豪宅”的定義標準,北京和深圳比起來,真是有過之而無不及。
凡是在北京買過房的朋友們都知道,現在北京市場上很難找到普通住宅了
下面,我們再來普及一下什么是普通住宅,什么是非普住宅。
北京市住建委發布的非普住宅標準是:
1、住宅小區建筑容積率在1.0以下(不含1.0);


2、單套建筑面積在140平方米以上;


3、實際成交價格高于該區市場指導價;
注意,以上3個標準,只要滿足其中任意一個,即被認定為非普住宅
關于第三點的指導價,這里再解釋一下:2014年9月底,官方對北京5環內、5-6環、6環外,都有一個統一的市場指導價。

▲圖片來源:大偉看樓市
大家只要稍微看一下這個價格,就會發現,這是十分不合理的。
五環內單價不超39600元/㎡,抱歉,這樣的房子筆者實在是找不到。反倒是總價不超468萬這一項,南三環、東三環等一些區域的老破小反而滿足。
同理,5-6環、6環外也是這樣的情況:要論單價,符合標準的很少(除了個別限競房和共有產權房),若論總價,可能一些老小區小面積的1-2居能滿足。
很多人都好奇這指導價為什么定的這么低,上文中我們已經提到過了,這是2014年9月底的標準,一直沿用至今。
眾所周知,北京房價在2016-2017年初歷經了一輪暴漲,漲幅在100-130%之間,雖然如今經歷了快三年的陰跌,可降幅也只有15-30%而已。
這也就是說,從2014年到現在,北京大部分區域的漲幅,都在70%以上。
以現在的價格標準來看,很顯然,當初的指導價已經十分不合理了。

既然如此,有沒有改動的可能性呢?
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就在今年7月份,有媒體還專門為這事兒咨詢過北京住建委,而住建委給出的回復如下:
您好,來信收悉,感謝您對我們工作的支持。現就您所提問題回復如下:相關政策咨詢問題,您也可以登錄我委網站:www.bjjs.gov.cn查詢,我們愿竭誠為您提供方便、快捷的服務。


您的來信對北京普通住宅標準調整提出了很好的意見建議,我們高度重視,已同財政、稅務等部門進行了認真研究,下一步,將按照房子是用來住的、不是用來炒的定位要求,認真做好相關工作。感謝您對北京住房工作的關心。

從字面來看,全是官話,但可以肯定的是,住建委和財政部、稅務等部門進行了研究,至于最后的答案是怎樣的、調還是不調,現在沒有人能說得清,也許,住建委自己也尚未有明確的答案。
畢竟,非普住宅線的調整,對市場的影響將會是巨大的。

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第一,調整非普標準,意味著調整首付比例;
眾所周知,在北京房地產市場中,普通住宅和非普住宅的首付比例是有區別的:


從表格中我們能看出:
對于首套來說,5%的差別并不大,但對于二套來說就不同了,有20%的差距呢。
所以,在北京,大部分二套房的買家,普遍都選擇全款,因為實在是貸不了幾個錢。
而限制首付比例,是“限貸”調控政策中最重要的一環,這是調控的底線,即使有一天限購放松了,它也很難松動。
再加上11月5日的降息,外界普遍預測最新一期的房貸利率也會隨之下調。如果11月20日,5年期LPR利率真的下調了,那么,在這個關鍵的時間節點,再松動首付比例,后果是不堪設想的。
即使11月20日房貸利率不下調,那么下個月呢?下下個月呢?明年呢?筆者認為,在貨幣政策的寬松周期,房貸利率大概率會結構性松動。也就是說,對首套剛需松動。
鑒于此,筆者猜測:如今這個非常不合理的非普住宅標準,也許會調整,但由于房貸利率等因素的制約,可調整空間十分逼仄,大家不要報太大的希望。
第二,調整非普標準,意味著調整房產再交易中的稅費;
在房產交易中,普通住宅和非普住宅的繳稅標準是不同的,具體如下:

▲圖片來源:大偉看樓市
雖然和首付比例比起來,稅費的影響要相對小很多,但兩者疊加上一起,影響力不容小覷。
也就是說,如果你買普通住宅,和非普住宅相比,不但能少付首付,還能少交稅。

所以,如果非普住宅線大幅調整,對市場造成的影響,將是不可預估的,這也有違“房住不炒”的定調。
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從以上的分析中,我們能看出兩點問題:
第一,北京市場上的房源目前80%以上都被“豪宅”化,包括一些共有產權房和限競房,這無疑大大增加了剛需買房的難度,明顯是極其不合理的。
第二,以目前的形勢來看,由于種種因素的制約,可調整空間又十分受限。
所以筆者個人認為:
調整非普住宅標準,也并非完全沒有可能,但肯定不會大力度的調整,微幅抬高指導價、或者拿限競房試水,概率相對大一些。
如果將來有一天,這個不合理的標準真的調整了,不管力度多么微小,對整個北京樓市來說,都是實實在在的利好,但至于房價會怎么走,還要看后續政策的持續走向。


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(完)

責任編輯:第九海

標簽: 非普住宅標準  
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