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  樓市分析

7折撿漏買房?法拍大數據告訴你真相!

發表時間:2019-11-18  作者:峰回  來源:鄭州樓市


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11.11 原本是單身狗抱頭痛哭的日子,結果硬生生被馬云爸爸,做成了舉國剁手購物的盛大狂歡節。

今年雙十一,天貓成交額定格在2684億元,再創新高!

更驚奇的是,在互聯網新零售的大潮下,不僅僅是日用百貨,家電家具可以在網上下單,甚至連房子這種大額不動產也被搬到了淘寶網上。

雙十一上午,阿里拍賣頻道,近五萬人圍觀北京爛縵胡同121號“學區房”法拍。

截至到拍賣結束,該房產的競價記錄達到了136次,報名人數達29人,4.8萬余人次圍觀。

5.6平方米,成交總價127.55萬元,每平方米折合近23萬元。

令人驚嘆!


這難倒是什么風水寶地嗎?

非也,該處房產不過是一處位于北京南二環,在1949年建成的老破舊小區,其所對應的學區是北京回民小學,處于北京市中上等水平。

▲房屋實景


▲胡同現狀


讓筆者一度認為,該房源的價格是不是遠低于市價。

事實卻恰恰相反,該房子評估價僅僅65萬。

而爛縵胡同周邊,皆為每平方米均價10萬元+甚至15萬元+的住宅區。稍遠些的老牌豪宅一瓶和朱雀門,每平方米二手房均價也都在14萬元+。


荒唐嗎?

其實不然,看似瘋狂加價拍賣的舉動背后,卻是精打細算后的“撿漏”。

小面積(5.6平),低總價(127.55萬),帶學區,對于真正的投資客來說,的確是不可多得的投資標的!

雙十一特價優惠+法拍房抄底撿漏,完美的剁手結合!

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長期以來,法拍房在很多購房者的眼中,都是屬于那種風險極高,但是有機會撿漏的房產。

關于法拍房的潛在風險,在以往的文章中,筆者也已經提到過很多次,在這里簡單解釋一下:

1、產權混亂,債務不清晰

建議:拍賣前,通過法院,周邊中介,附近鄰居等,來了解業主拍賣的真實原因,了解背后的故事。寧可謹慎,不可魯莽。

2、惡意租賃,拍房易交付難

建議:平時,周末,白天,黑夜,多次上門調查。去物業公司了解水電煤氣的繳納費用,也是一條捷徑。有租客的,有年老體殘的“釘子戶”的,掂量掂量自己的風險,最好還是放棄。

3、相關物業等公共費

建議:找物業公司等相關企業,提前了解全部的公共費用,做到心中有數。

4、戶籍遷入難,學區沒保障

建議:咨詢當地的戶籍科,最新的政策是可以掛兩家戶主,學區的問題,最好是咨詢學校,是否影響孩子的入學。

5、天價過戶個稅

建議:受限于目前的不動產暫行條例,非利益相關人是不能夠查詢個別隱私內容,所以拍賣前需要通過專業機構(律師,債權人,代理機構等)查詢更詳細的信息,確保自己的利益。

理論說起來是一套一套的,那么到底鄭州的法拍房市場究竟如何?到底能不能抄底撿便宜呢?

筆者近期收集了一份鄭州市法拍房大數據,給大家做一個參考。

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首先說明一下,數據主要來源于,淘寶阿里拍賣頻道和諸葛找房,非官方數據,僅供參考,請大家理解。

最近有媒體報道,阿里司法的數據顯示,從2017年到2018年這兩年的時間里,法拍房的數量至少增加了兩到三倍。

2017年1月的時候,法拍房數量為9065套,而到了2018年12月的時候,突然增長,數量達到24613套,這種增長,的確可以用暴增來形容。

于是有這樣一種說法,就是業主斷供潮來臨,導致市場法拍房數量猛增。

那么鄭州今年的法拍房掛牌數量有什么變化嗎?
 

這是今年截止到10月份,淘寶法拍平臺,鄭州市的法拍房數量,不包括中途撤回和臨時終止的房源。

涉及范圍包括整個大鄭州區域:金水區,惠濟區,管城區,二七區,中原區,高新區,鄭東新區,上街區,中牟縣,鞏義,滎陽,新密,新鄭,登封。

從今年前十個月的鄭州法拍數據可以得出:

1、鄭州市法拍房市場依舊保持平穩,全市每月的供應數量保持在一個較為穩定的數值。

2、由于法拍流程的程序原因,從房屋斷供違約,到最終走到司法拍賣的時間較長。平穩的供應量也從側面反映了,至少到2018年底,鄭州的整體經濟大環境還是較為穩定的,沒有出現房產拍賣增加的趨勢。


僅僅統計掛牌的數量,參考意義有限,成交數量和成交率才是反映法拍房市場的熱度指標。

成交量:顧名思義,被拍下的房產數量。

成交率:成交數量與掛牌數量的比值。


從前十個月的成交數據來看,成交數量與掛牌數量呈正比關系,但整體市場成交率在50%左右浮動,市場較為平穩。

不到50%的成交率,也從側面反映行業潛力還非常巨大,有較強的增長空間。

在深入的分析就會發現,在2月,也就是過年期間,大家的競拍意愿最低,而在剛剛過去的10月,成交的意愿最為強烈。

看來金九銀十,在法拍房領域也有市場啊。

我們再看看報名用戶的變化。

報名用戶的多少,最能直接體現鄭州法拍市場的活躍度。

因為根據阿里法拍的規定,用戶報名需要交納一筆不菲的保證金。

沒有確切的競拍意愿,誰也不會真金白銀的掏幾萬元保證金,交給淘寶凍結一段時間的。


從前十月的數據變化,刨除兩個異常時間,其余8個月整體競拍用戶數也很穩定。

鄭州法拍房的受眾人群還是偏少啊。

下邊是最關鍵的法拍房成交均價,到底是不是撿漏呢?


這是前十個月法拍房的成交均價,也是包含整個大鄭州區域。

對比鄭州的整體房價,法拍房的整體成交價格不高,非常穩定。

法拍房最為吸引人的地方就是,7折購房,有漏可撿。

那么真實的情況究竟是不是這樣呢?到底值不值得抄底呢?


我們來看一下溢價率這個數據指標。

溢價率=實際成交價格/掛牌價格-100%

掛牌價格通常為市場評估價*70%,也就是通常大家認為的7折起拍。

這是前九個月的數據,從上圖可以看出,大部分時間內,住宅類型的房源,成交價確實在市場價以下,但7折撿漏也并不是一件容易的事情。

最終價格在市場價的80%以上,極端情況下,甚至持平于市場價格。


比如剛剛結束拍賣的這套房子,由于位置不錯,成交價已經拍到2.45萬/平。

該小區的市場均價也不過如此。

總結鄭州法拍房市場今年表現:

1、鄭州的法拍房市場平穩,掛牌數量,意愿用戶均沒有出現大幅變化。

2、鄭州的法拍房市場成交率僅為47%,行業潛力還非常巨大,有非常巨大的增長空間。

3、鄭州法拍房成交價,基本都能低于市場價,處于在市場價的85%左右。具有一定的撿漏價值。


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最后強調一下,雖然通過大數據的分析,鄭州的法拍房市場,仍然具有更大的撿漏價值,但法拍房背后的種種陷阱,必須要求購房者認真仔細的去實地了解,通過物業,法院,甚至中介機構等摸清房源的真實情況。

所以說,入手法拍房更適合于有經驗的買家或者通過專業的中介途徑,進行操作。

房源有風險,或者拍賣價格超出心里預期,直接放棄即可,萬萬不可意氣用事!

房源那么多,何必為了一棵樹木放棄整個深林呢?

新手更應該牢記,天上不可能掉餡餅,冷靜,耐心,經驗,資金甚至時間,缺一不可,否則還是安安靜靜的買個商品房罷了!
 

▼想了解法拍房更多信息加峰回微信▼

(完)

責任編輯:第九海

標簽: 法拍房  
本文章原創自米宅旗下《鄭州樓市》
關于鄭州房地產、教育、裝修、人文民生等
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